Понятие рынка недвижимости

С момента принятия законодательных документов о приватизации жилья и предприятий (1991 г.), легали­зовавших рыночные отношения в сфере недвижимости, начал бурно формироваться российский рынок недви­жимости.

Рынок недвижимости представляет собой совокуп­ность региональных, локальных рынков, существенно от­личающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т. д.

Рынок недвижимости является существенной состав­ляющей в любой национальной экономике. Недвижи­мость — важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% ми­рового богатства.

Без рынка недвижимости не может быть рынка во­обще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т. д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, не­обходимые для их деятельности.

По утверждению ряда зарубежных экономистов , рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавлива­ются цены и распределяется пространство между различ­ными конкурирующими вариантами землепользования.

С учетом отечественного опыта по реализации недви­жимости можно считать, что рынок недвижимос­ти — это совокупность сделок, совершенных с недви­жимостью, информационного их обеспечения, опера­ций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Купля-продажа недвижимости это не просто обычная купля-продажа товаров длительного пользования, а и движение капитала, т. е. стоимости, приносящей доход. Так, купленный дом, квартира, зе­мельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене иди сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия при­носит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия.

Недвижимость в руках собственника может использо­ваться для удовлетворения личных потребностей, а также получения дохода или прибыли. Что касается жилой не­движимости, то она, прежде всего, удовлетворяет личные потребности ее собственника, а в ряде случаев служит ис­точником получения дохода при сдаче ее в аренду.

Главной целью нежилой недвижимости является ее эксплуатация для производства товаров и услуг и тем самым получения прибыли или дохода.

По этой причине необходимо учитывать связь рынка недвижимости и с рынком товаров, и с рынком капи­талов, и с финансовым рынком.

В свою очередь связь рынка недвижимости с финан­совым рынком не означает, что недвижимость — это сегмент финансового рынка. Недвижимость формирует самостоятельный рынок.

Последнее свидетельствует, что сфера деятельности недвижимости многогранна, являясь самостоятельной среди других сфер экономики, она в то же время участву­ет во многих экономических отношениях, связанных с собственностью, с государственным регулированием раз­личных сфер экономики и общества. Состояние, тенден­ции рынка недвижимости зависят от степени развития всей экономики, особенностей ее отдельных этапов.

Рынок выполняет экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов. В силу специфических свойств недвижимости рынок недвижимости существен­но отличается от рынка других секторов рыночной эко­номики.

Рынок недвижимости — это рынок товаров, об­ладающих индивидуальными характеристиками. Недви­жимость может обладать различными физическими по­требительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой, сроком службы и т. д. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недви­жимость может различаться местоположением к подъ­ездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологи­ческой особенностью региона и т. д. Для жилой недвижимости важен вид из окна (во двор, на улицу, на соседний дом), близость к центру, месту работы и т. д.

Понятие недвижимости

Основные термины, используемые при описании рынка не­движимости, имеют три уровня определения. К первому уров­ню относятся формулировки, используемые в действующем за­конодательстве; ко второму — в профессиональной литературе; а к третьему — формулировки, используемые непрофессиона­лами. В идеале все они должны быть очень близки, но на прак­тике это, к сожалению, не всегда достигается.

Правильное понимание терминологии и свободное владе­ние ей создает основу для эффективного диалога как с про­фессионалами в соответствующей области, так и с новичками, которым необходимо доходчиво объяснять значения соответ­ствующих терминов. Рыночная терминология по недвижимо­сти и специальные оценочные термины широко используются при ее оценке.

Главное и наиболее интересное для нас понятие в этой гла­ве — «НЕДВИЖИМОСТЬ».

Законодательное оформление этого понятия имеет давнюю историю. Уже в законах Древнего Рима имущество подразделялось на движимое и недвижимое. В России термин «недви­жимое имущество» введен Петром I в 1714 г. в указе «О по­рядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». С тех пор это понятие широко применялось в дореволюцион­ной России. В своде гражданских законов России «недвижи­мыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пус­тые дворовые места, а также железные дороги». Далее разъяс­нялось, что к принадлежностям земель относятся: «состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мос­ты, перевозы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, ис­точники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в не­драх ее металлы, минералы и другие ископаемые».

Сейчас к недвижимости относятся объекты, обладающие всеми перечисленны­ми видами оборотоспособности, такие как, например, жилые квартиры, Московский Кремль, рудные месторождения, промышленные и иные пред­приятия и др. В связи с этим рассмотрим само понятие недвижимых вещей, их виды и применимые режимы.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) отно­сятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т. ч. леса, мно­голетние насаждения, здания, сооружения.