Классификация объектов недвижимости

Кроме того, объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организа­ций (в частности, приватизируемых) и существенно влияют на их стоимость. Существуют и другие категории объектов не­движимости (например, месторождения полезных ископае­мых), рынок которых еще не сформировался.

Объект недвижимости — это любой товар, жестко свя­занный с участком земли, так что его перенос в другое место невозможен без его разрушения (без утраты его потребитель­ной стоимости).

Предлагаемая ниже группировка объектов недвижимости имеет целью способствовать дифференцированному подходу к их оценке с учетом наиболее существенных признаков, при­сущих каждой группе объектов, особенностей их товарообо­рота, структуры и масштабов рынков, в рамках которых про­исходят процессы купли-продажи. На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания, поэтому для проведе­ния группировки использован метод «дерева признаков» квартиры и комнаты;

• помещения и здания под офисы или магазины;
• пригородные жилые дома с земельными участками (кот­теджи и дачи);
• свободные земельные участки, предназначенные под за­стройку или для других целей (в ближайшей перспективе);
• складские и производственные объекты.

Возможны и другие подходы к классификации.

Для наших целей наиболее значима классификация не­движимости для проведения операций с недвижимостью и оценки ее стоимости. С этой точки зрения особого внимания заслуживает ее вариант, в новом стандар­те Российского Общества Оценщиков для оценки недвижи­мости.

Для оценки стоимости земля, здания и сооружения делятся на два класса:

• специализированная недвижимость;
• неспециализированная недвижимость.

Специализированная недвижимость — это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если во­обще когда-либо, продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующе­го ее бизнеса. Специальный характер недвижимости обычно обусловлен ее конструктивными особенностями, специализа­цией, размером, местом расположения или сочетанием этих факторов.

Неспециализированная недвижимость — это недвижи­мость, на которую существует всеобщий спрос, и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке с целью использования ее для существующих или ана­логичных целей, или в качестве инвестиции, или для развития и освоения.

На сформировавшемся западном рынке принята дру­гая, отличающаяся от российской классификация объ­ектов недвижимости по категориям А, Б и В.

Категория А. Недвижимость, используемая владель­цем для ведения бизнеса. Подразделяется на:

1) Специализированную недвижимость, приспособ­ленную для ведения определенного бизнеса и обычно продающуюся вместе с бизнесом (например, нефтепере­гонные заводы, химические предприятия, цеха для раз­мещения машин и оборудования и т. п.).

2) Неспециализированную недвижимость — обыкно­венные здания — офисы, склады, магазины, которые обычно продаются или сдаются в аренду.

Категория Б. Недвижимость для инвестиций. Дан­ными видами недвижимости владеют с целью получения дохода от аренды и/или извлечения прибыли на вло­женный капитал.

Категория В. Избыточная недвижимость — земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем и поэтому объявляются избыточной недвижимостью.

Классификация объектов недвижимости по различ­ным признакам (критериям) способствует более успеш­ному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки стоимости различных категорий недвижимости. В процессе клас­сификации выделяются отдельные группы недвижимос­ти, имеющие сходные характеристики функционирова­ния, что определяет возможность единообразных под­ходов к их оценке.